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Renouveler la ville-port

Un cas aporétique de gentrification : la ville de Marseille1

Marseille and the Difficulties of Gentrification
Silvère Jourdan
p. 85-90

Abstracts

The process of gentrification that emerged in the 1960s is the result of socio-economic changes that occurred in a central urban area. It has involved the departure of disadvantaged social categories of people in favor of those more well-off. Port cities offer an infrastructure generally favorable to this kind of change. The city of Marseille, has been submitted for a few years to major urban renewal projects. It is an example of the geography of gentrified and gentrifiable spaces. A comparative study of different downtown neighborhoods reveals the problems in this gentrification process and illustrates perfectly the divergence between changes promoted by the local power structure and the expectations of inhabitants.

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Full text

  • 1  Jourdan S., 2006, Un cas aporétique de gentrification : la ville de Marseille, mémoire de Master, (...)

1Depuis les années 1980, la mixité sociale est le maître mot des nouvelles politiques urbaines centrées sur la recomposition de la ville sur elle-même. Cependant, il faut compter avec un processus spécifique : la gentrification, plus communément appelée embourgeoisement. Il s’agit du retour des populations aisées ou bourgeoises dans les quartiers du centre-ville, généralement les plus anciens. Son étude permet de renouveler certains paradigmes. Dans les villes portuaires, l’intervention sur les quartiers urbano-portuaires, dotés d’une forte charge symbolique (Chaline, Rodrigues‑Malta, 1994), peut avoir une incidence sur le développement du processus de gentrification. L’exemple de Londres est le plus parlant. Des quartiers comme Battersea et les Docklands ont été investis par des populations de yuppies dans les années 1990. Le cas de Marseille est intéressant parce que la ville est soumise à des interventions lourdes qui visent à redynamiser les quartiers centraux. Pourtant, l’étude du processus de gentrification dans la cité phocéenne débouche sur une aporie. Après la définition du processus, nous analyserons les opérations urbanistiques menées dans le centre de la ville de Marseille et leur l’impact sur les populations. Le processus de gentrification tant attendu par les acteurs locaux a-t-il eu lieu ? Quels en sont les types, les modes et leurs degrés d’aboutissement ?

1 - Naissance d’un paradigme et premières notions empiriques

1.1 Du constat à la définition

2Au début années 1960, la sociologue Ruth Glass constate que « de modestes maisonnettes et cottages, avec deux chambres au rez-de-chaussée et deux chambres à l’étage, ont été rachetés à l’expiration du bail et sont devenus des résidences élégantes et coûteuses » (Glass, 1964). Ce constat fait apparaître le terme de gentrification en référence à la gentry, noblesse anglaise non titrée. Ce n’est que plus tard, dans les années 1980, que la définition du processus s’enrichira.

3En dépit du flottement sémantique, le terme de gentrification s’est finalement imposé dans toute la francophonie même si certains auteurs préfèrent encore parler d’embourgeoisement. Il a suscité de nombreux débats et confrontations notamment entre deux courants de pensée : celui des marxistes structuralistes, représenté par Neil Smith, et celui des humanistes libéraux, développé par David Ley.

4Le premier démontre dans son essai A back to the city movement by capital not people (1999) que la gentrification résulte d’un long processus, qui se déroule sur plusieurs décennies marquées par des phases d’investissement et de désinvestissement dans des quartiers particuliers des centres-villes. En 1992 commencent à apparaître les premières critiques de sa théorie du « différentiel de loyer ». Selon N. Smith, lorsque la rente foncière d’un espace urbain est plus faible que la rente potentielle générée par ce même espace dans des situations optimales d’exploitation, la gentrification peut se mettre en place. Cette approche qui privilégie l’offre ou la production de logements a « une influence trop importante au niveau de la recherche sur la gentrification» (Hamnett, 1992, p.116). En effet, le différentiel de loyer ne nous apprend rien sur les caractéristiques économiques et sociales des acteurs potentiels de la gentrification (Munt, 1987). Car, si la gentrification induit incontestablement des mouvements de capitaux, elle provoque des mouvements non négligeables de population. De ce fait, les analyses devraient se concentrer davantage sur les acteurs du processus et leurs spécificités économiques et sociales.

5Partant de ce constat, D. Ley propose une ouverture pluridisciplinaire dans laquelle s’engouffrent L. Bondi (1991), de Sassen (2000) qui investissent respectivement les thèmes de la « condition culturelle » des nouveaux habitants, du rôle de leur genre et de leurs orientations sexuelles. Cette approche implique une articulation de la géographie avec une lecture sociologique et anthropologique du territoire.D’autres explorent les métamorphoses structurelles de l’économie et sa tertiarisation, qui ont provoqué l’émergence d’une « classe de services ».ou s’intéressent aux mutations socio-démographiques du phénomène dans l’après-guerre et dans les années 1980, lorsque certains « baby-boomeurs actifs » désiraient vivre en centre-ville (Munt, 1987).

1.2 - Proposition d’une théorie intégrée

  • 2  La première étape de la gentrification se caractérise par l’installation de sous-groupes sociaux, (...)
  • 3  Phase du processus où les promoteurs immobiliers et les collectivités locales prennent conscience (...)
  • 4  Stade ultime de la gentrification, l’ensemble d’une zone urbaine est investi par des ménages aisés (...)

6La gentrification est un processus qui opère une éviction des habitants modestes d’un quartier, remplacés par des habitants plus nantis. Cette réalité n’est pas exclusivement le fait d’une inadéquation entre les revenus des ménages et l’augmentation constante des loyers. Des expulsions peuvent être induites par les politiques locales. Avec l’installation de résidents aisés, de nombreux changements économiques, sociaux et culturels sont perceptibles. La structure économique et sociale d’un quartier, d’un îlot, d’une parcelle, ainsi que son ambiance, s’en trouve totalement modifiée. Plusieurs échelles territoriales peuvent être associées au processus, selon que ce dernier atteint le niveau d’une gentrification sporadique ou « spontanée »2, l’ancrage3 ou la gentrification généralisée4 (Bidou-Zachariasen, 2003).

7On distingue la gentrification naturelle et la gentrification artificielle en fonction des acteurs impliqués dans le développement. La première est plus ancienne et est impulsée par la classe dite « de services », apparentée au secteur tertiaire (Thrift, 1987). Les actifs du secteur tertiaire se sont diversifiés en fonction des mutations économiques récentes. Ils peuvent être assimilés à la « créative class » (Florida, 2002). La seconde, plus récente, résulte des acquisitions et des interventions de promoteurs immobiliers, d’institutions financières et de compagnies de fonds de pension sur le bâti.

  • 5  Maureen Kennedy : consultante politique en Californie concentre son activité sur les problèmes de (...)
  • 6  Paul Leonard : consultant politique spécialiste des agences de logement, du développement de la co (...)
  • 7  Kalima Rose se consacre à la recherche aux États-Unis, en partenariat avec Policylink (organisatio (...)

8Maureen Kennedy5, Paul Leonard6 et Kalima Rose7ont tenté d’expliquer les causes et les conséquences d’un tel processus. Trois grands facteurs interagissent sur son développement.

9L’élément résidentiel est déterminant. Le bâti exerce une double attraction sur une nouvelle catégorie de population, du fait de son ancienneté et de prix immobiliers relativement bas.

10Le contexte politico-économique influence très fortement le choix des ménages dans leur décision d’implantation résidentielle. Plusieurs facteurs favorisent le « retour des populations dans les villes » : la densité des voies de communication, l’accessibilité des transports en commun et des grands axes routiers qui permet, outre la réduction des coûts de transport, une combinaison optimale des moyens de déplacement, la réduction des contraintes de la migration pendulaire, un accès facilité aux loisirs, au lieu de travail et aux zones commerciales (WARDE, 1991, p. 196). Les stratégies de développement urbain sont décisives : la croissance rapide de l’emploi, principalement dans le cœur de la ville, favorise également le retour des résidents. Enfin, les politiques et les investissements publics de revitalisation ainsi que les offres d’achat faites aux propriétaires complètent le tableau.

  • 8  Monitoring der nachhaltigen Entwicklung. Il s’agit d’un « projet-outil » mis à la disposition du g (...)

11La qualité de vie est déterminante dans la genèse et le dynamisme du processus. Le cadre conceptuel du « développement urbain soutenable » permet d’aborder les différentes composantes de la qualité de vie en milieu urbain, par le biais des indicateurs Monet8 : l’environnement, la vitalité économique et l’intégration de la société grâce à des lieux socialisants et culturels, tels les établissements scolaires (Berthelot, 1983).

12À partir de cette grille de lecture, deux grandes aires à fort potentiel de gentrification peuvent être définies à Marseille :

13- le périmètre Euroméditerrannée (fig.1), délimité en 1995. Il englobe cinq zones : Arenc, Belle de Mai, rue de la République, Saint-Charles, Joliette, les trois dernières étant les plus représentatives des potentialités qu’il offre ;

14- quelques quartiers anciens du centre-ville : Belsunce, Opéra, le Camas.

15Les processus en cours dans ces quartiers urbains sont atypiques.

Fig.1 - Variation de la population des ménages des arrondissements centraux (1990-2005).

Fig.1 - Variation de la population des ménages des arrondissements centraux (1990-2005).

Source : recensement INSEE, exploitation : Jourdan Silvère.

2 - Marseille : un substrat urbain favorable au développement du processus de gentrification

2.1 - Un état des lieux alarmant

16Marseille, dès les années 1960, à l’instar d’autres ports français et européens, voit son système portuaire altéré du fait de la création, à Fos-sur-Mer, de nouvelles infrastructures portuaires combinées à une zone industrielle. Les bassins Est du port de Marseille connaissent une baisse d’activité tandis que de nouveaux territoires, l’étang de Berre en particulier, bénéficient de l’intérêt du politique, des entreprises et des populations désireuses de s’installer à proximité des nouveaux bassins d’emplois. Ainsi, Marseille fait face à une concurrence accrue au sein de son aire métropolitaine (Langevin, Chouraqui, 2001) et connaît de grandes difficultés économiques et sociales. Elle ne parvient qu’à se spécialiser dans des activités tertiaires, peu créatrices de valeur ajoutée (Morel, 1999). Avec les années 1980, la crise du modèle fordiste aggrave la décomposition du tissu économique et social, des quartiers centraux aux franges portuaires et/ou industrielles. Petit à petit, l’abandon du bâti industriel et portuaire provoque une déqualification tant symbolique que foncière. Les populations socialement défavorisées, en partie constituées d’immigrés, s’installent en priorité dans ces quartiers paupérisés où chômage, insécurité et insalubrité s’enracinent (Bertoncello, Bredeloup, 2000).

2.2 - Une revitalisation nécessaire du centre

17La loi Malraux promulguée en 1962 permet la mise place progressive d’un dispositif de restauration immobilière. Ainsi, le paysage urbain de Marseille évolue grâce à de nombreuses opérations de réhabilitation. La municipalité, l’État, la Région, le Conseil général ainsi que divers organismes, telle l’ANAH (agence nationale pour l’Habitat), travaillent de concert. Les actions publiques qui en découlent contiennent des germes favorables à l’accroche du processus de gentrification. Leur financement est suffisamment important pour envisager des opérations de grande envergure (transport, voirie, assainissement, création de complexes culturels ou de formation...). Elles bénéficient de moyens législatifs pour piloter ces interventions, avec une meilleure coordination entre secteur privé et secteur public. La gouvernance urbaine est ainsi optimisée et le processus de gentrification peut se mettre en place.

18L’opération d’intérêt national Euroméditerranée, lancée dans les années 1990, est au centre des évolutions de la ville. En 1992, l’idée était de créer un centre tertiaire euroméditerranéen. C’est sur un périmètre de 313 hectares comprenant les quartiers d’Arenc, de la Belle de Mai, de la rue de la République, de Saint Charles et de la Joliette, situés aux franges portuaires, que le projet s’est concrétisé. Ces quartiers sont un héritage de l’apogée économique et culturel marseillais. Ils disposent d’un bâti (friches industrielles et portuaires, immeubles d’habitation, entrepôts) au potentiel architectural intéressant, tant d’un point de vue esthétique que fonctionnel. Des immeubles du xixe siècle, d’inspiration hausmannienne et de style « trois fenêtres », côtoient des constructions industrielles du xxe siècle. Cet espace hétérogène regroupait des activités commerciales (commerces de proximité, de gros et de détail), des services, et des populations,en majeure partie issues de l’immigration, aux revenus modestes. La chute des valeurs immobilières, consécutive au délaissement de cette zone, a attiré des investisseurs qui ont pressenti des bénéfices immobiliers considérables à long terme.

19Aujourd’hui, ce projet d’intérêt national est piloté par l’Établissement Public d’Aménagement Euroméditerranée (EPAEM), créé en 1995. Il a pour objectif de redynamiser et de requalifier le centre-ville, dans le respect de l’équilibre des trois fonctions de la ville : le logement, le travail, et les loisirs, en créant des équipements et en produisant des logements par construction ou réhabilitation de l’habitat insalubre (Bertoncello, Rodrigues-Malta, in Donzel, 2001).

20Les retombées en matière de création d’emplois ont été rapides. La chambre de commerce et d’industrie Marseille-Provence estime que 6 000 emplois ont été créés, répartis sur près de 2 600 entreprises entre janvier 1995 et décembre 2000. Mais, en terme de gentrification, les ambitions de la municipalité ne sont pas atteintes. De manière générale, quand le processus a lieu, il est très localisé et n’est perceptible qu’à l’échelle d’une rue, d’un îlot, mais pas d’un quartier. Dans le quartier de la Joliette, on assiste à une gentrification « inaboutie », tandis que dans le quartier du Camas le processus s’est mis en place plus « naturellement ».

3 - La gentrification inaboutie 

3.1 - Quand l’offre est trop déterminante : l’exemple de la rue de la République

21Dans le quartier de la Joliette (fig.1), et plus particulièrement dans la rue de la République et ses alentours, le processus de gentrification à l’œuvre est singulier. Il est dans ce secteur très récent (environ 5 ans) et intense. La gentrification de la Joliette, considéré aujourd’hui comme le nouveau quartier d’affaires, à quelques mètres du port, répond à des « besoins ». En effet, la ville se veut de plus en plus attractive, tant par ses possibilités d’offres professionnelles que culturelles, et cherche à façonner, dans cette zone un temps reléguée, une nouvelle centralité.

22Dans la rue de la République, les basses valeurs immobilières, résultat d’une paupérisation persistante, ont facilité l’installation des activités tertiaires, la construction et la rénovation de zones résidentielles. Les immeubles haussmaniens reliant le vieux port au bassin de la Joliette avaient été construits au xixe siècle pour les bourgeois et les notables marseillais qui ne les ont pas occupés, préférant s’installer dans les quartiers sud de la ville. En revanche, des populations moins aisées s’y sont installées des années 1870 jusqu’aux années 2000, afin de profiter de loyers bon marché. Par ailleurs, les logements sont spacieux et fonctionnels. Aujourd’hui, la compagnie américaine de fonds de pension Lone Star, propriétaire à 40 % des immeubles de cette rue, rénove ces appartements spacieux (2/3 des logements possèdent de 3 à 5 pièces) pour attirer des acquéreurs de classes sociales supérieures.

23Les prix de vente peuvent être deux fois plus élevés que dans d’autres quartiers de Marseille (3 400 à 4 000 euros le m²), c’est pourquoi on parle de gentrification. Les investisseurs ont anticipé une demande émanant essentiellement de la nouvelle classe moyenne (néo-bourgeoise) dont l’arrivée entraîne traditionnellement la troisième phase du processus : la généralisation. Le désir de dégager une importante plus-value supplante les deux premières étapes du processus et optimise la troisième qui devient parfois, c’est le cas à Marseille, un enjeu politique. En témoignent les débats passionnés, en période électorale, sur l’évolution urbaine.

24Si, selon le journal Le Monde9, la gentrification du périmètre Euroméditerranée est avérée, le retour de la population dans cette zone n’est pas encore amorcé selon les statistiques de l’INSEE (fig.2). Le déficit démographique peut s’expliquer par deux handicaps non pris en compte par les agents de la « revitalisation ».

Fig.2 - Carte de repérage.

Fig.2 - Carte de repérage.

25Le premier concerne les lacunes de la « libre expression » dans la production des logements. En effet, en investissant une partie du patrimoine dans le centre des villes, la nouvelle classe moyenne exprime sa distance sociale avec les groupes moins fortunés et construit une identité basée sur « la consommation comme une forme d’investissement, le symbole de leur statut social, et les moyens de leur libre expression » (JAGER, 1986, p. 79). Or, en proposant aux futurs acquéreurs la formule clés en main, ces derniers n’ont pas l’impression d’avoir participé à une revitalisation, basée sur la libre expression. Au contraire, ils ont très souvent l’impression d’avoir été mis à l’écart de la régénération de la zone.

26Le deuxième handicap relève davantage du symbolique et fait référence à la notion de mémoire collective. L’image de la rue de la République est encore marquée par les expulsions des anciens habitants, d’où les réticences à investir un lieu encore chargé de tensions sociales et culturelles auxquelles s’ajoutent une mauvaise communication et un manque de transparence de la part de l’EPAEM10. Entre 1990 et 1999, la population a baissé de près de 8 %.

3.2 - Le choc des cultures comme tentative d’explication

27À Marseille, dans les quartiers de Thiers et de Belsunce, le phénomène de gentrification n’atteint pas la phase d’ancrage (fig.1). Si de nombreux auteurs font allusion au départ, souvent contraint, des classes populaires dans le processus de gentrification, à Thiers et à Belsunce, ce sont les classes moyennes minoritaires qui partent. Le centre-ville de Marseille est souvent perçu comme un lieu de pauvreté, d’insécurité et d’insalubrité qui ne correspond en aucun cas à l’attente des ménages aisés qui lui préfèrent un « populaire soft » et un « pluriethnique européanisé ». Ils recherchent des signes d’authenticité qu’ils seraient sans doute en peine de définir ou d’accepter au-delà des images qu’elle offre et ils se trouvent vraisemblablement face à un problème d’intégration culturelle. Leurs pratiques de consommation se veulent généralement codifiées et sans cesse renouvelées par des tendances dont ils se disent être les précurseurs. Or, les classes populaires suivent les modes et adhèrent par nécessité à la consommation de masse, souvent parce que leur niveau de vie ne leur permet pas d’accéder à la rareté, au « superflu » (PÉRALDI, 2002).

3.3 - Quand la gentrification commerciale empêche la gentrification résidentielle

28Dans d’autres cas, ce sont les fonctions commerciales et de loisirs qui représentent un frein pour le développement de la gentrification résidentielle. En effet, malgré une opération de réhabilitation (PRI) lancée en 1993, en complément d’une OPAH, prolongée jusqu’en 2009, qui a permis d’améliorer le cadre bâti et de favoriser l’installation de nouvelles activités à dominante artisanale (ateliers de céramique, de petits restaurants et des boutiques), le quartier du Panier11 ignore l’embourgeoisement. L’installation de cadres et de professions supérieures reste timide. Il en est de même dans des quartiers comme Saint-Victor et Opéra, ainsi que sur les quais du Vieux Port. Dans ces quartiers, la fonction résidentielle s’efface et laisse place au commerce et aux loisirs (bars branchés, boîtes de nuit, restaurants, boutiques). C’est la gentrification commerciale qui se développe au détriment de la gentrification résidentielle (Van Criekingen, 2003) parce que les nuisances que dégagent de telles activités détériorent la qualité de vie recherchée par les nantis.

La gentrification des quartiers « autonomes »

29À Marseille, dans la zone hypercentrale (fig.1) à dominante populaire, quelques noyaux de gentrification existent cependant. Les quartiers de l’Opéra et de Saint-Charles en sont les exemples les plus probants. Ils n’avaient été que très peu investis par des populations ouvrières ou immigrées. Le choc des cultures y est moins violent. Enfin le patrimoine bâti et le grand volume des logements y sont attractifs. La population active et le nombre de diplômés de l’enseignement supérieur ont doublé entre 1990 et 1999. De nouvelles activités économiques, commerciales et culturelles se sont implantées (8,5 % des agences de consulting et de publicité s’y concentrent, des galeries d’art, des antiquaires et des créateurs de mode).

30En revanche, dans le quartier du Camas (5e arrondissement) les mutations économiques et sociales depuis les années 1990 démontrent que le processus de gentrification est en cours. Lors du recensement de 1982, la population totale était de 17 800 habitants, dont près de la moitié sans emploi. Le taux d’activité était faible par rapport à l’ensemble des quartiers hypercentraux. Le bâti construit en partie à la fin du xixe siècle, appartient au « style trois fenêtres » et les appartements sont suffisamment vastes (3 à 4 pièces) pour accueillir les acteurs privilégiés de la gentrification : les célibataires (17,6 % d’augmentation entre 1990 et 1999) et les couples sans enfants (2 % d’augmentation durant la même période). L’arrivée de nouveaux habitants dans le quartier du Camas s’est accélérée avec la mise en service, en 2007, de la ligne de tramway qui a amélioré sa liaison avec le centre-ville. La proportion des cadres a augmenté de 20,3 % de 1990 à 1999, de même que celle des employés. En revanche la part des ouvriers a baissé de 9,6 % au cours de la même période et ne représente plus que 15 % de l’ensemble des catégories socioprofessionnelles.

Conclusion

31À Marseille, le processus de gentrification, ne serait en fait qu’un mode de revitalisation. La première, loin d’être suffisante, conditionne la seconde qui s’opère de façon disparate et trop localisée, sur des territoires trop souvent restreints : une rue, un îlot. Quant au périmètre Euroméditerranée, c’est un bon exemple d’urbanisme coercitif, en ce sens que les opérations ont souvent été menées au détriment des anciens habitants. Le processus de gentrification se heurte ainsi au choc des cultures et à l’inadéquation entre l’imaginaire du nanti et la réalité qu’il investit. À terme, on sera peut-être amené à constater l’échec de la gentrification de besoin et des politiques volontaristes. Il semble que la gentrification se nourrisse d’un substrat économique et social préexistant et ne puisse s’effectuer sur une tabula rasa.

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Bibliography

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Péraldi M. (2002), Culture populaire (introduction au numéro), Mediterraneans, Marseille derrière les façades, n°13, Printemps.

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Notes

1  Jourdan S., 2006, Un cas aporétique de gentrification : la ville de Marseille, mémoire de Master, soutenu à l’UFR des sciences géographiques et de l’Aménagement, université de Provence.

2  La première étape de la gentrification se caractérise par l’installation de sous-groupes sociaux, pas forcément des plus aisés. À ce stade, les valeurs résidentielles ne connaissent pas encore d’évolution.

3  Phase du processus où les promoteurs immobiliers et les collectivités locales prennent conscience des potentiels fonciers d’une zone urbaine, commencent à l’investir et, de fait, font monter les valeurs résidentielles. C’est au cours de cette phase que les tensions sociales commencent à apparaître entre les nouveaux arrivants et les habitants issus des classes les plus populaires.

4  Stade ultime de la gentrification, l’ensemble d’une zone urbaine est investi par des ménages aisés, aux revenus élevés.

5  Maureen Kennedy : consultante politique en Californie concentre son activité sur les problèmes de logements et de développement économique, ainsi que sur l’évolution des structures sociales de la population.

6  Paul Leonard : consultant politique spécialiste des agences de logement, du développement de la communauté et de la réforme d’assistance sociale. .

7  Kalima Rose se consacre à la recherche aux États-Unis, en partenariat avec Policylink (organisation à but non lucratif qui soutient des travaux de recherche sur le développement durable urbain; le logement est l’un de ses principaux axes de recherche). Elle s’intéresse surtout aux questions juridiques, aux communications et à l’organisation d’assistance technique, dans le but de former une nouvelle génération de responsables politiques

8  Monitoring der nachhaltigen Entwicklung. Il s’agit d’un « projet-outil » mis à la disposition du gouvernement fédéral suisse.

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List of illustrations

Title Fig.1 - Variation de la population des ménages des arrondissements centraux (1990-2005).
Credits Source : recensement INSEE, exploitation : Jourdan Silvère.
URL http://mediterranee.revues.org/docannexe/image/2788/img-1.jpg
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Title Fig.2 - Carte de repérage.
URL http://mediterranee.revues.org/docannexe/image/2788/img-2.jpg
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References

Electronic reference

Silvère Jourdan, « Un cas aporétique de gentrification : la ville de Marseille », Méditerranée [Online], 111 | 2008, Online since 01 June 2010, connection on 17 August 2017. URL : http://mediterranee.revues.org/2788 ; DOI : 10.4000/mediterranee.2788

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Silvère Jourdan

Doctorant, UMR TELEMME 6570, Université de Provence

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